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多套蝸居傢庭遭遇換房難 政策未考慮多套蝸居現象
名下房產兩三套但普遍戶型小、環境差 限購致北京人升級置業無法實現 "賣二換一"或是唯一途徑---
"我名下雖然有三套房產，但是每套房子戶型都偏小，絕對屬於蝸居房，且老樓環境較差，不適宜居住，最近傢中'添丁'，全傢急需改善置業，可目前政策規定，北京有兩套房傢庭禁購第三套，如果想買房，則必須'賣二換一'，這三套房子中有兩套是奶奶過繼給我的，另外一套是父母贈予的，的確舍不得賣。"近期考慮升級置業的薛先生說道。
據瞭解，目前很多北京居民都有著與薛先生一樣矛盾的心理，其中一些人提出為什麼樓市不能像車市學習，以手中現有房產數量為基準，可選擇"賣一買一"的"替換"方式？對此，業內人士認為，雖然國傢出臺的一些政策"偏嚴"，有時會傷及剛需或真正有改善需求的那部分人，但是從目前情況來看，很難有所放松，因為這樣會對整個市場預期、成交量及購房者心理產生各方面影響。
三套蝸居房也算多套？購房資格背後的糾結
"上個月，我剛當瞭爸爸，一傢人忙得手忙腳亂，我那面積不大的房子明顯不夠用。最近跟妻子一直合計將手裡的房子賣出去一套，添些錢買一套稍微大一點的房子，但後來朋友提醒，因為我名下有三套房，現在限購是以傢庭為單位，不允許再購買第三套房，如果我想買新房的話，則必須將手中房產再賣出去一套才有購房資格，這讓我們很是猶豫。"現住西城從事教育工作的薛先生說道。
據薛先生介紹，目前他手上的三處房產面積都不是很大，第一套房產是位於方莊附近的芳古園小區，該套房源為兩居室，面積較小，為53平方米左右；第二處房產是位於團結湖附近的秀水園小區，面積更小，隻有44平方米左右；第三套位於西城區北禮士路小區的房產，是這三套房屋面積最大的，為65平方米左右。
"前兩套房產都是奶奶去世後過繼給我的，後一處房產是父母贈予的，作為'婚房'使用。本來我們是想把芳古園小區的房子賣掉，以現在43000元/平方米的小區均價，所得房款應該在228萬元左右，準備添點兒錢在大興買上一套面積稍大一點兒的房子，好緩解一下現在'房屋擁擠'的局面。"薛先生說道，"如果非得'賣二換一'的話，一來是奶奶留下的房產傢裡人略有不舍；二來因為我的妻子是外地人，所以我們還想留處房子，方便我妻子的父母來京能有'落腳地'；三來是現在二手房交易成本增加，想成功賣出一套房都要等待意向買傢交涉多時，更別說還多賣一套。"
政策初衷是遏制投資投機 但未考慮多套蝸居的現象
據瞭解，有不少北京人陷入到與薛先生類似的處境之中，他們也在"賣"與"不賣"、有無購房資格之間"掙紮徘徊"著。於是，有購房者提出，雖然車市也限購，但是它是以個人在限購之前手上持有的車輛數量為基準，可以"賣一輛、換一輛"，為什麼樓市不能采取這樣的"替換"方法，使有改善需求的購房者"放出"手上面積較小的舊房，增加二手市場房源供應的同時如意"換房"呢？
對此，業內人士分析認為，買車有別於買房，從產品使用年限、產品屬性及政策出發點來看，一般的私傢車使用年限為10年左右，而房屋的使用年限為70年，除瞭購買一些世界級限量版豪車外，其他類型的汽車不具備投資屬性，即便是你今天買的車，明天拿到二手市場也會貶值，因此，對於絕大多數人來講，不會選擇購買太多車輛。相反情況是，因為房屋的使用年限較長，且具有增值保值性，往往等購房者出售二手房時，其價格會遠超新房時的購買價，所以很多有經濟實力的人會選擇大量購置房產。樓市限購就是為瞭打擊投機投資行為，避免經濟實力雄厚的人借此進入樓市，加劇市場恐慌現象的產生、抬高房價。
"強制限制北京傢庭購買第三套房，正是因為從國傢政策層面來講，普遍認定居民擁有三套及三套以上房屬於投資投機行為，所以為控制這種行為發生，國傢會采取比較嚴厲的措施進行打壓，嚴格限制購房者的購房套數。"鏈傢地產市場研究部分析師常清表示。車貸利率多少算高
如果說國傢限制北京傢庭購買第三套房是為瞭抑制投資投機行為，那麼對於像薛先生這種確實有需求的購房者能否有"通融之處"？常清認為，雖然目前的限購政策"偏嚴"、"打擊面"較廣，甚至可能傷及剛需及真正有改善需求的人，但畢竟限購隻是短期之內的一個"救急"政策，國傢也會思考用一些政策來代替限購。"從短期情況來看，政策不會有'松動'的跡象，因為如果政策放開的話，會對市場預期、成交量及至今仍沒有資格購買房產的人們帶來心理上的影響。"常清說道。
"賣二換一"是另一種 保值增值的投資方式
既然相關政策很難在短時期內"放開"，持有三套房源的北京傢庭該作何打算？常清建議，如果持有人換房意向明確，可將其中兩套房賣掉，然後去升級置業，並將所購房產戶型面積控制在150平方米以下，方便轉手的同時，也有利於未來房產稅一旦開征，不會過多地繳納稅款，也算是一種保值增值的投資方式。
而對於那些還在猶豫、沒有最終敲定換房計劃的持有人，偉業我愛我傢市場研究院經理程浩業表示，這類人群可把其房屋所在區域及類型當作"參考指標"。"如果房主所有房屋位於三環以裡、交通便利，這樣的房源出租收益可觀，且未來升值空間較大，還有一種是學區房，這類房源需求旺盛，整體價格偏高，房源出手應慎重思考。"程浩業談道。"另外如果業主手上持有三套房源，且幾套房子均在五環外的話，不妨將其中的一套房源拿到市場上去出售。"
21世紀不動產分析師張磊認為，未來房產稅開征可能會造成房源短時期內供應量加大、房價下降的情況，因此多套房源的持有人也不要錯過賣房的最佳時機。"從近期的交易情況來看，因為稅費增加，二手房議價空間較大，如果想短時期內出售的話，業主可以與購房者協調，主動承擔一部分稅費。"張磊說道。文/劉佳
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-15/08082334532.shtml
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