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北京279處裸露地塊背後利益糾纏 面積等於80座故宮
近日，北京市市政市容委網站上公佈瞭一則消息，從今年4月底開始，北京市對很多"征而未建、拆而未建"的地塊，進行摸底並明確責任。據統計，全市"征而未建、拆而未建"總面積超過5800餘萬平方米，幾乎相當於80個故宮。
這些征地、拆遷之後多年沒有動工的地塊，久而久之竟成瞭露天垃圾場。中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受本報記者采訪時表示，這些地塊的成因很復雜。傷疤背後是復雜交織的利益。
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279塊裸露地塊已經成為這座城市的傷疤。二順位房屋信貸怎麼貸款比較會過件
城市中心的難題
經過排查，北京城六區有220處征而未建、拆而未建地塊，郊區縣有59處類似地塊。為何越處於城市中心的土地，倍顯珍貴，利用起來難度卻越大？
北京西城區(舊宣武區)菜市口附近就有4處征而未建、拆而未建的地塊，分別是位於菜市口東南角的大吉危改項目(一期)，位於菜市口西南角的菜西危改小區一期、二期和三期。
過去老宣武區的拆遷，一般是先拆人口密度低的地方，因為拆遷成本低。然後從廣安門外由西向東拆，最後拆到中心地區。值得一提的是，兩廣路拓寬時拆掉瞭20多個明清會館，宣武門外大街和菜市口大街拓寬時又拆掉瞭20多個。
2005年，大吉片、菜市口西片、棉花片三個危改項目幾乎同一時間啟動。據瞭解，大吉危改工程所在地，曾經是戊戌變法的紀念地。共涉及1處市級 文物保護單位和8處文物普查登記項目，其中，4處原址保護，包括康有為故居、梁啟超舊居等；5處異地遷建，包括《每周評論》舊址、潮州會館等。菜市口西片 危改共涉及兩處文物普查登記項目。
一方面是文物保護，另一方面是日益增長的拆遷成本。"大吉危改項目"的開發商是中信地產北京公司。記者在現場看到，待拆遷的平房 被圍墻包裹起來，和近處的新樓房形成瞭鮮明的對比。已經建成的中信城二手房叫價已超過6萬元/平方米。據瞭解，到2012年，大吉危改拆遷補償已漲到8萬 元/平方米，但部分居民原有房屋面積較小，如有戶居民房屋面積隻有16平方米，認為補償的拆遷款無法買到合適的住房，因此選擇瞭留守。這樣的居民不少，中 信城後期的拆遷便耽擱下來。
大龍地產的一紙公告，從另一角度反映出老城區地塊整理的艱辛。5月25日，大龍地產公告，出售瞭一個尚在拆遷中的項目，即北京棉花片危改區"大 龍新都"項目，位於西城區虎坊橋西北側，地處二環內黃金地段。項目規劃總建築面積16.29萬平米，使用性質包括住宅、商業和辦公。
資料顯示，2004年11月10日，大龍城鄉與中融公司簽訂協議，共同開發中融公司擁有的"大龍新都"項目。2005年3月24日，大龍地產從 大股東大龍城鄉手中接手"大龍新都"項目。8年過去，大龍地產為項目投入資金共計7.77億元，但總共拆遷戶數602戶，目前僅完成拆遷243戶。按照這 個速度，拆遷還需要10年。
一位不願透露姓名的國企開發商對本報記者說，曾經去調研過棉花片區危改項目，已有居民補償款已要價千萬。而政府和開發商簽訂的協議裡有最高限價，開發商承受的成本是有限的。最後該項目隻好擱置。
2005年之前還有協議出讓的土地，開發商拿到的地塊並非凈地，需要自己整理、拆遷。許多項目開發瞭一部分後陷入停滯。典型的項目包括新世界中國在崇文門的地塊，凱德置地在東四環慈雲寺橋的地塊，以及泛海集團在東風鄉的地塊。
北京黃金灣投資集團市場營銷中心總經理黃光輝認為，有些土地，是開發商在變相囤地，等待地塊升值；有些則是因為政府各種配套還沒到位。鄒曉雲指 出，有些地塊上市受阻，是因為政府將生地變熟地的過程太長所致，政府的工作效率有待提高。一位民企開發商告訴本報記者，據他瞭解，朝陽區待整理上市的土地 最多。
逃避，還是面對？
早在2008年奧運會之前，北京京廣中心西側，有一幅被稱作"關東店甲2號"的"征而未建"地塊，經呼傢樓街道辦事處與開發商達成一致，決定由 街道辦出資對土地進行簡單的清理和鋪設，建設成為臨時停車場。等地塊正式開工後再無償歸還開發商。不過，那幅地塊還沒有開工的消息。
在朝陽區關東店，萬通中心和朝外SOHO北側，也有一幅面積不小的地塊，被用於停車場至少已經六七年瞭。它的旁邊，是整齊排列的多層居民樓。記者問過收費員，他說不清楚這塊地的來歷，更不知道何時會動工。
和城中心的土地難題相比，位於郊縣的土地問題似乎更易解決。近兩年時間裡，北京市通州區在六環線東南角的臺湖鎮一次性地拆掉瞭14個村子、16800多人、2000多傢企業，其中還包括1.3萬多畝耕地，最終換來瞭17.21平方公裡的"一張白紙"。
賣地按鈕開啟後，臺湖區域掛拍地塊的樓面價已經高達1.4萬元/平方米。這個被稱為北京市最大的單體土地儲備項目，兩年之前是以軌道交通等基礎 設施建設的名義，由北京市土地儲備整理中心和通州區分中心聯合投資360億元進行拆遷的。拆遷以後，這裡就變成瞭北京環渤海高端總部基地的項目用地。
"如今地方政府的開發思路大多是建新城，而避開舊城改造的問題。"鄒曉雲說，而建新城比舊城更容易。
北京大學國傢發展研究院教授周其仁對本報記者說，在城鎮化建設中，更加缺乏的是管理大城市的智慧。人口向一線城市增速湧入，已經成為重要趨勢。北京人口有可能達到5000萬，如何解決大城市的承載力，更高效的利用大城市的土地，更需要智慧。
北京城區土地和商品房都面臨供不應求的矛盾。但那些裸露的龐大面積的地塊，卻日復一日地在曬太陽。業內人士分析，那5800餘萬平方米的裸露地 塊，保守按容積率2來計算，可建超過1億平方米的商品房。但我們一邊在喊商品房供應不足，一邊卻對這些寶貴的城市中心地塊無動於衷。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-06/08022243104.shtml
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